Gayrimenkul Hukuku
Gayrimenkul Hukuku Nedir ve Taşınmaz Kültüründeki Yeri
Gayrimenkul hukuku; arsa, arazi, konut ve iş yeri gibi taşınmaz mallar üzerindeki mülkiyet haklarını, tasarruf yetkilerini, sınırlı ayni hakları ve bu varlıklar çerçevesinde gelişen hukuki ilişkileri düzenleyen teknik nitelikli bir eşya hukuku disiplinidir. Taşınmaz yatırımları, hem gerçek kişiler hem de tüzel kişiliğe haiz işletmeler açısından yüksek finansal değer ihtiva eden varlık grupları arasında yer almaktadır. Bu doğrultuda, gayrimenkul sektöründeki tasarrufların, devir işlemlerinin ve akdedilen sözleşmelerin yürürlükteki yasal mevzuata tam uyumlu olarak kurgulanması, ileride doğabilecek hukuki uyuşmazlıkların önlenmesi açısından önem arz etmektedir.
ANB Hukuk ve Danışmanlık, gayrimenkul hukukundan kaynaklanan süreçleri yalnızca ortaya çıkan uyuşmazlıkların yargısal çözümü kapsamında ele almamakta, aynı zamanda taşınmaz yatırımlarının yasal zemin dahilinde yapılandırılması çerçevesinde de değerlendirmektedir. Bu kapsamda, mülkiyet haklarının ve ayni hakların yasal mevzuata uygunluğunun denetlenmesi, taşınmazlara ilişkin hukuki risklerin önceden analiz edilmesi ve işlemlerin kanuni düzenlemelere entegre bir şekilde yürütülmesi amacıyla gerekli hukuki danışmanlık ve temsil süreçleri mesleki özenle takip edilmektedir.
Kira Sözleşmelerinin Hazırlanması ve Tahliye Süreçlerinin Yönetimi
Mevzuat düzenlemeleri ve ekonomik koşullar, konut ve çatılı iş yeri kira sözleşmelerinden kaynaklanan uyuşmazlıkları gayrimenkul hukukunun yoğunluk arz eden alanlarından biri haline getirmiştir. Kira sözleşmelerinin, ileride gündeme gelebilecek tahliye, kira tespiti veya uyarlama süreçleri dikkate alınarak, Türk Borçlar Kanunu’nda öngörülen yasal şartlara ve tarafların hak dengesine uygun şekilde hazırlanması önem arz etmektedir.
Büromuz; taşınmazların niteliğine uygun kira sözleşmelerinin kaleme alınması, tahliye taahhütnamelerinin kanuni şekil şartlarına uygun olarak düzenlenmesi, kira bedelinin tespiti ve uyarlama davalarının ikamesi ile mevzuatta öngörülen yasal nedenlere (gereksinim, yeniden inşa ve imar, sözleşmeye aykırılık vb.) dayalı tahliye süreçlerinin takibi hususlarında hukuki danışmanlık ve vekalet hizmeti sunmaktadır. Bu kapsamda, taraflar arasındaki uyuşmazlıkların yasal sınırlar dahilinde çözümlenmesi, ihtarname süreçlerinin usulüne uygun yürütülmesi ve yargılama usullerinin mevzuata tam uyumlu şekilde işletilmesi amacıyla gerekli tüm süreçler mesleki özen çerçevesinde takip edilmektedir.
Taşınmaz Alım-Satım Süreçleri ve Hukuki Durum Tespiti (Due Diligence)
Bir gayrimenkulün iktisabından önce tapu sicil kayıtlarının, taşınmazın hukuki durumunun ve imar statüsünün incelenmesi, ileride doğabilecek hukuki uyuşmazlıkların ve hak kayıplarının önlenmesi açısından temel bir aşamayı oluşturmaktadır. Tapu kütüğünde yer alan ipotek, haciz, intifa hakkı, sükna hakkı gibi sınırlı ayni haklar ile kişisel hakların şerhleri veya imar planlarındaki kısıtlamalar, taşınmaz üzerindeki tasarruf yetkisini doğrudan etkileyebilecek niteliktedir.
ANB Hukuk, taşınmaz alım-satım ve devir süreçlerinde yerli ve yabancı yatırımcılara yönelik olarak gayrimenkulün yasal durum tespiti (Due Diligence) işlemlerini yürütmektedir. Bu kapsamda; tapu ve kadastro müdürlükleri ile ilgili belediyeler nezdinde gerekli incelemelerin yapılması, taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinin kanuni şekil şartlarına ve tarafların iradelerine uygun olarak hazırlanması, tapu devir ve tescil işlemlerinin mevzuatta öngörülen usullere uygun şekilde tamamlanması amacıyla gerekli hukuki danışmanlık ve temsil hizmetleri mesleki özen çerçevesinde sunulmaktadır.
Tapu İptali ve Tescil Davaları ile Mülkiyet İhlallerinin Önlenmesi
Mülkiyet hakkı, anayasal güvence altında bulunan ve sahibine taşınmaz üzerinde en geniş tasarruf yetkisini veren ayni bir haktır. Taşınmaz mülkiyetinin haksız veya yolsuz tescillerle ihlal edildiği; muris muvazaası (mirasçıdan mal kaçırma), irade fesadı, sahte vekaletname kullanımı, imar uygulamalarından doğan usulsüzlükler veya kadastro tespitlerine yönelik uyuşmazlıklarda tapu iptali ve tescil davalarının ikamesi gerekmektedir.
Bunun yanı sıra, bir taşınmazın haklı bir nedene dayanmaksızın haksız şekilde kullanılması durumunda malikin mülkiyet hakkını korumaya yönelik elatmanın önlenmesi (müdahalenin men’i) ve haksız işgal tazminatı niteliğindeki ecrimisil davaları ikame edilmektedir. Bu tür davalar; mülkiyet karinesi, zilyetlik, usulsüz tescil olgularının ispatı ve taşınmazın değer tespiti gibi yüksek derecede teknik, usuli ve esasa ilişkin kurallar barındırdığından, yargılama süreçleri yasal mevzuat ve Yargıtay içtihatları doğrultusunda mesleki özen standardı çerçevesinde takip edilmektedir.
Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şuyu) ve Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri
Miras ortaklığı veya paylı mülkiyet neticesinde birden fazla kişinin malik olduğu taşınmazlarda, mülkün kullanımı, yönetimi veya tasarrufu konusunda paydaşlar arasında mutabakat sağlanamaması halinde ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) davaları gündeme gelmektedir. Taşınmazın aynen taksimi veya bu imkanın bulunmaması durumunda mahkeme kanalıyla satış (ihale) yoluyla ortaklığın tasfiyesi süreçleri, Türk Medeni Kanunu ve İcra ve İflas Kanunu’nda düzenlenen usul hükümlerine tabi olarak yürütülmektedir.
Diğer taraftan, arsa sahipleri ile yükleniciler (müteahhit) arasında akdedilen arsa payı karşılığı inşaat ve gelir paylaşımı sözleşmeleri, bünyesinde teknik, finansal ve hukuki unsurları bir arada barındıran karma nitelikli sözleşmelerdir. İnşaatın teslim süresi, teknik şartname standartları, gecikme tazminatları, cezai şartlar, tapu devir aşamaları ve teminat yapıları gibi kritik dengelerin yasal mevzuata uygun şekilde kurgulanması önem arz etmektedir. Büromuz, kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin hazırlanması, revizyonu, müzakeresi ve sözleşmeden kaynaklanan projelerin durması, gecikmesi veya eksik imalat (ayıplı ifa) gibi uyuşmazlıkların yasal yollardan çözümlenmesi hususlarında mesleki özen standardı çerçevesinde hukuki danışmanlık ve temsil hizmeti sunmaktadır.
Gayrimenkul Hukuku Süreçlerinizde Neden ANB Hukuk'tan Destek Almalısınız?
Gayrimenkul hukukundan kaynaklanan süreçler ve taşınmaz mülkiyetine ilişkin tasarruflar, bünyesinde barındırdığı teknik usul kuralları ve yüksek finansal değerler sebebiyle yasal mevzuatın ve güncel yargı kararlarının yakından takibini zorunlu kılmaktadır. ANB Hukuk ve Danışmanlık, taşınmaz uyuşmazlıklarında, kira yönetimi süreçlerinde ve gayrimenkul projelerinin yapılandırılmasında, yasal hakların ve mülkiyet sınırlarının yürürlükteki kanuni düzenlemeler ışığında analiz edilmesi esasıyla hizmet sunmaktadır.
Büromuz; meslek ilkeleri, mutlak gizlilik yükümlülüğü ve yüksek mesleki özen standardı doğrultusunda, gerçek ve tüzel kişilerin taşınmaz üzerindeki ayni ve şahsi haklarının yasal sınırlar dahilinde korunması amacıyla hareket etmektedir. Taşınmaz yatırımlarının yasal mevzuata uyumlu hale getirilmesi, tapu sicil, kadastro ve imar durumlarından doğan risklerin analizi ile mahkemeler nezdindeki dava ve icra süreçlerinin usul kurallarına uygun olarak yürütülmesi amacıyla gerekli hukuki danışmanlık ve temsil süreçleri kurumsal bir ciddiyetle takip edilmektedir.
Hukuki Risklerinizi Birlikte Yönetelim
Karşılaştığınız hukuki sorunların çözümü kadar, bu sorunların henüz ortaya çıkmadan öngörülmesi ve doğru stratejilerle engellenmesi de hayati önem taşır. ANB Hukuk ve Danışmanlık olarak; şeffaf, erişilebilir ve yüksek özen standardına dayalı hizmet anlayışımızla her aşamada yanınızdayız. Haklarınızı korumak, sorularınıza net yanıtlar bulmak ve profesyonel hukuki süreçlerinizi başlatmak adına ilk adımı atmak için formu doldurabilirsiniz. Uzman kadromuz durumunuzu titizlikle analiz ederek sizinle en kısa sürede iletişime geçecektir.